1. Tóm tắt nội dung vụ việc
– Năm 2009 bị đơn là vợ chồng ông C và bà L lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lô B (lô này là 01 trong 03 lô đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái
định cư, lô A là mặc định, còn lô B này được tự chọn) cho nguyên đơn là vợ chồng ông M và bà N. Nguyên đơn đã trả đủ 90 triệu đồng cho bị đơn.
– Năm 2011 Nhà nước chỉ định cấp đất cho bị đơn ở mặt tiền nên bị đơn yêu cầu nguyên đơn đưa thêm 30 triệu. Nguyên đơn đã đồng ý đưa thêm 20 triệu, còn 10 triệu nữa sẽ đưa đủ khi làm xong thủ tục chuyển nhượng.
– Năm 2014, trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng thì nguyên đơn có cho bà M1 thuê phần đất nêu trên làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì về điều này.
– Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp GCNQSDD cho bị đơn nhưng bị đơn chỉ đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) thửa số 877 (thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (được xem như Lô B đã chuyển nhượng nêu trên).
– Nguyên đơn yêu cầu: Bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhường QSDD nêu trên cho nguyên đơn.
– Bị đơn phản tố:
+ Khi lập Hợp đồng chuyển nhượng thì Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn (chỉ nghe dự kiến sẽ được cấp);
+ Hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực;
+ Đất nêu trên là của hộ gia đình bị đơn có nhiều người, nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng quy định pháp luật.
Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nêu trên là vô hiệu và hậu quả là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.
2. Cơ sở pháp lý
– Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015);
– Điểm b Khoản 1 Điều 688 BLDS 2015;
– Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 (LDD 2013);
– Khoản 1 Điều 188 LDD 2013.
3. Hướng giải quyết vụ việc
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông M và bà N:
+ Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDD nêu trên;
+ Nguyên đơn có trách nhiệm trả thêm cho bị đơn 10 triệu đồng còn thiếu.
– Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
Bởi lẽ:
Tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Theo quy định pháp luật nêu trên, tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.
– Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 (LDD 2013):
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
– Điểm b Khoản 1 Điều 688 BLDS 2015:
Điều 688. Điều khoản chuyển tiếp
1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:
b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này;
– Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015):
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
– Khoản 1 Điều 188 LDD 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.