Vừa qua vụ hỏa hoạn tại một Chung cư mini ở phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội làm rúng động cả nước vì mức độ nghiêm trọng của nó. Vụ cháy làm thiệt hại gần như toàn bộ tài sản của cư dân và số lượng thương vong đạt đến mức kỷ lục, là một trong những “thảm họa” đau thương nhất trong lịch sử các vụ cháy nổ đã từng xảy ra ở Việt Nam.
Qua sự việc trên, nhận thấy thực trạng Chung cư mini và mặt pháp lý của nó đang là vấn đề được dư luận quan tâm. Vì vậy, chúng tôi phân tích những vấn đề pháp lý cần quan tâm liên quan đến Chung cư mini.
1. Chung cư mini là gì?
“Chung cư mini” là những căn Nhà ở riêng lẻ, sau đó được xây dựng rầm rộ tại các khu vực trung tâm do nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao. Người mua lựa chọn các Chung cư mini này vì đáp ứng được tiêu chí giá thành rẻ nhưng lại có được vị trí gần khu trung tâm, thuận tiện cho các sinh hoạt và làm việc. Để tối ưu lợi nhuận, các Chủ nhà khi tiến hành xây dựng Chung cư mini đã né tránh thực hiện các quy định bắt buộc về Giấy phép phòng cháy chữa cháy (sau đây viết tắt là “PCCC”) đối với các công trình từ 7 tầng trở lên, bằng cách xin Giấy phép xây dựng “Nhà ở riêng lẻ” chỉ tối đa 6 tầng. Sau đó, Chủ nhà ngang nhiên xây vượt tầng cao đã được cấp phép, rồi bán hoặc cho thuê.
Ở phần sau của Bài viết, chúng tôi sẽ gọi đối tượng được đề cập đến là: “Chung cư mini”, “Nhà ở” hoặc “Nhà ở riêng lẻ”, được hiểu là cùng một đối tượng.
2. Tên gọi pháp lý đúng của Chung cư mini được đề cập?
Theo quy định của pháp luật không có loại hình “Chung cư mini”, mà đây là một dạng biến tướng. Hiện nay, chỉ có một số loại hình tương tự theo quy định cho phép là “Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân đầu tư, phát triển để cho thuê”; lưu ý, ở loại hình này mục đích là để “cho thuê”, còn bán (hay còn gọi là chuyển nhượng) thì phải chuyển nhượng toàn bộ chứ không thể chuyển nhượng một hay một vài căn được.
Về hình thức, Chung cư mini khá tương đồng với loại hình “Nhà chung cư” khi được xây dựng từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình.
Nhưng về pháp lý, Chung cư mini được đề cập nêu trên là “Nhà ở riêng lẻ”, được cấp Giấy phép xây dựng dưới loại hình “Nhà ở riêng lẻ” và Chủ nhà đã cố tình xây dựng vượt số tầng được cấp phép, sau đó phân chia thành nhiều căn hộ nhỏ để bán, cho thuê như loại hình “Nhà ở thương mại”.
Cơ sở pháp lý (sau đây viết tắt là “CSPL”): Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
3. Những nghĩa vụ của Chủ sở hữu Nhà ở riêng lẻ (để cho thuê) theo quy định pháp luật
Pháp luật quy định Chủ sở hữu Nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
– Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
– Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình;
– Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
– Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
– Chấp hành quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;
– Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
CSPL:
– Điều 11 Luật Nhà ở 2014;
– Khoản 1 Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020.
4. Trách nhiệm của Chủ nhà sau vụ cháy?
Về hành chính, Chung cư mini trên được cấp Giấy phép xây dựng là Công trình Nhà ở riêng lẻ, được phép xây dựng 6 tầng. Tuy nhiên, đến nay công trình này đã xây dựng 9 tầng. Sau khi xây dựng xong, Nhà ở riêng lẻ này trở thành Chung cư mini với 45 căn hộ và khoảng 150 người dân sinh sống. Rõ ràng, công trình này đã xây dựng sai phạm nghiêm trọng so với Giấy phép xây dựng đã được cấp. Chủ nhà phải chịu xử phạt vi phạm hành chính đến 40 triệu đồng về hành vi “Vi phạm quy định về trật tự xây dựng” đối với hành vi xây dựng trái phép nêu trên.
Trước đây, được biết Chủ nhà nêu trên cũng đã từng vi phạm và bị xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép này.
Về hình sự, theo Bộ luật Hình sự, hành vi vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy của Chủ nhà chỉ cần hậu quả làm chết từ 03 người trở lên thì đã chịu hình phạt tù cao nhất lên đến 12 năm tù về “Tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy”.
Trong vụ việc này, đến nay đã có 56 người tử vong, nhiều người bị thương và thiệt hại về tài sản chưa thể thống kê cụ thể. Với hậu quả vô cùng nghiêm trọng trên, Chủ nhà có thể sẽ phải đối diện với mức hình phạt cao nhất là 12 năm tù (hình phạt chính) và phạt tiền 50 triệu đồng.
Ngoài ra, theo quy định của Bộ luật Hình sự đối với việc đã từng vi phạm hành chính về hành vi xây dựng trái phép mà còn tiếp tục vi phạm thì Chủ nhà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội vi phạm các quy định về quản lý nhà ở”.
Về dân sự, Chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm dân sự về bồi thường thiệt hại về tính mạng, tinh thần, sức khỏe, tài sản và toàn bộ các chi phí hợp lý khác cho người bị thiệt hại và cả người thân, gia đình của họ theo quy định của Bộ luật Dân sự.
CSPL:
– Khoản 3 và 5 Điều 313 Bộ luật Hình sự 2015;
– Điểm a, khoản 6, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022;
– Điều 343 Bộ luật Hình sự 2015;
– Điều 589, 590 và 591 Bộ luật Dân sự 2015.
5. Những rủi ro Người dân phải chịu khi mua Chung cư mini
Chung cư mini là loại hình không được quy định về pháp lý nên “tiềm ẩn” rất nhiều bất lợi cho người mua.
Về sở hữu, vì bản chất Chung cư mini là Nhà ở riêng lẻ nên một tòa Chung cư mini chỉ có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là “Sổ hồng” và sau đây gọi tắt như vậy để dễ hiểu) cấp cho Chủ sử dụng/sở hữu đất/nhà ở trên đất đó. Vì vậy, việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng các Căn hộ (thực chất là những Căn phòng đầy đủ tiện nghi trong một Nhà ở riêng lẻ) trong Chung cư mini chỉ có thể mua bán dưới hình thức “Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng” (không đủ cơ sở để thực hiện công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng có thẩm quyền), mua bán bằng hình thức lập Vi bằng (nghĩa là việc thỏa thuận, giao nhận tiền của bên mua và bên bán sẽ được thực hiện trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được lập thành Văn bản ghi nhận toàn bộ giao dịch) hoặc các Văn bản có nội dung tương tự (i).
Và người mua các dạng Căn hộ như vậy sẽ không được cấp Sổ hồng (ii).
Như vậy, từ (i) và (ii) dễ dàng nhận thấy khi xảy ra tranh chấp giữa các bên trong Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì vô cùng bất lợi cho người mua.
Về an toàn, như đã phân tích trên, việc thiết lập và quản lý về PCCC; kỹ thuật, bảo trì thang máy, điện nước; bảo vệ, an ninh trật tự; vệ sinh cảnh quan cây cảnh, v.v… mang tính tự nguyện chấp hành của Chủ nhà, không được quy định chặt chẽ và ràng buộc bởi pháp lý như đối với loại hình Nhà chung cư thật sự. Chính vì vậy, người dân sinh sống ở đây sẽ không đảm bảo được sự an toàn cho bản thân và gia đình mình.
Trên đây là một số tiêu điểm về pháp lý đáng quan tâm đối với loại hình Chung cư mini.
Hy vọng Bài viết nêu trên hữu ích đối với Bạn./.
Luật Nhà ở 2014:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở hữu của mình;
b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình;
d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;
đ) Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều 78. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu mua bảo hiểm nhà ở. Đối với nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở này phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
2. Hình thức, mức đóng bảo hiểm và thời hạn bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Bộ luật Hình sự 2015:
Điều 313. Tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 12 năm:
a) Làm chết 03 người trở lên;
b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 03 người với tỷ lệ tổn thương cơ thể của mỗi người 61% trở lên;
c) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 03 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này 201% trở lên;
d) Gây thiệt hại về tài sản 1.500.000.000 đồng trở lên.
4. Người vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người với tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 31% đến 60% hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này từ 31% đến 60%, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
5. Phạm tội trong trường hợp có khả năng thực tế gây thiệt hại cho tính mạng, sức khỏe hoặc tài sản của người khác, nếu không được ngăn chặn kịp thời, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc bị phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
6. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
Điều 343. Tội vi phạm các quy định về quản lý nhà ở
1. Người nào chiếm dụng chỗ ở, xây dựng nhà trái phép, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
Nhà ở, công trình xây dựng trái phép có thể bị dỡ bỏ, trưng mua hoặc tịch thu.
2. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 589. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:
1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.
2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
4. Thiệt hại khác do luật quy định.
Điều 590. Thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm
1. Thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm bao gồm:
a) Chi phí hợp lý cho việc cứu chữa, bồi dưỡng, phục hồi sức khỏe và chức năng bị mất, bị giảm sút của người bị thiệt hại;
b) Thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút của người bị thiệt hại; nếu thu nhập thực tế của người bị thiệt hại không ổn định và không thể xác định được thì áp dụng mức thu nhập trung bình của lao động cùng loại;
c) Chi phí hợp lý và phần thu nhập thực tế bị mất của người chăm sóc người bị thiệt hại trong thời gian điều trị; nếu người bị thiệt hại mất khả năng lao động và cần phải có người thường xuyên chăm sóc thì thiệt hại bao gồm cả chi phí hợp lý cho việc chăm sóc người bị thiệt hại;
d) Thiệt hại khác do luật quy định.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp sức khỏe của người khác bị xâm phạm phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 1 Điều này và một khoản tiền khác để bù đắp tổn thất về tinh thần mà người đó gánh chịu. Mức bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mức tối đa cho một người có sức khỏe bị xâm phạm không quá năm mươi lần mức lương cơ sở do Nhà nước quy định.
Điều 591. Thiệt hại do tính mạng bị xâm phạm
1. Thiệt hại do tính mạng bị xâm phạm bao gồm:
a) Thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm theo quy định tại Điều 590 của Bộ luật này;
b) Chi phí hợp lý cho việc mai táng;
c) Tiền cấp dưỡng cho những người mà người bị thiệt hại có nghĩa vụ cấp dưỡng;
d) Thiệt hại khác do luật quy định.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp tính mạng của người khác bị xâm phạm phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 1 Điều này và một khoản tiền khác để bù đắp tổn thất về tinh thần cho những người thân thích thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người bị thiệt hại, nếu không có những người này thì người mà người bị thiệt hại đã trực tiếp nuôi dưỡng, người đã trực tiếp nuôi dưỡng người bị thiệt hại được hưởng khoản tiền này. Mức bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mức tối đa cho một người có tính mạng bị xâm phạm không quá một trăm lần mức lương cơ sở do Nhà nước quy định.