Một số khách hàng của D&P Legal khi mua Nhà chung cư thường chưa nắm rõ các yêu cầu pháp lý cần thiết dẫn đến việc gặp một số rắc rối ngoài ý muốn. Dưới đây là những lưu ý để quá trình mua nhà chung cư diễn ra dễ dàng và nhanh chóng, đảm bảo các yêu cầu pháp lý:
Thế nào là Nhà chung cư?
“Nhà chung cư” là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (định nghĩa theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
Một số tiêu chí mà bên mua Nhà chung cư cần quan tâm như sau:
1. Yêu cầu Nhà chung cư được mua bán (Điều 118 Luật Nhà ở 2014):
– Có Giấy chứng nhận;
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;
– Còn thời hạn sở hữu nhà ở (đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn) (Điều 99 Luật Nhà ở 2014);
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở,…
2. Yêu cầu về bên bán Nhà chung cư (Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014): Là chủ sở hữu nhà ở hoặc phải người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch và nếu bên bán là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
3. Yêu cầu về bên mua Nhà chung cư (Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014): Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch, không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được giao dịch; nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 7 Luật Nhà ở 2014) và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được giao dịch.
Nếu là tổ chức phải có tư cách pháp nhân, còn nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.
4. Yêu cầu về Hợp đồng mua bán: Do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, đảm bảo các nội dung theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 119, 122 Luật Nhà ở 2014; Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
5. Đảm bảo có sự phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu (Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Điều 100 Luật Nhà ở 2014).
6. Đảm bảo nghĩa vụ bảo hành, bảo trì, cải tạo Nhà ở và các thiết bị của bên bán/thi công/quản lý (Điều 85, 86 và 87 Luật Nhà ở 2014) đã được thực hiện đầy đủ.
7. Lựa chọn Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (nếu muốn thực hiện hoạt động kinh doanh).
8. Nếu Nhà chung cư muốn mua nếu đang bị thế chấp thì phải yêu cầu chủ đầu tư giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà chung cư đủ điều kiện được mua bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư Điều 147 Luật Nhà ở 2014.
9. Đối với Nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014):
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014; Điều kiện nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Việc thực hiện thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Trên đây là những lưu ý mang tính chất định hướng chung. Trong trường hợp cần tư vấn một vấn đề cụ thể, bạn đừng ngần ngại gửi yêu cầu về chúng tôi thông qua email: dplegal.company@gmail.com hoặc Tin nhắn tại Fanpage bên dưới.
Chúng tôi sẽ cố gắng hỗ trợ bạn sớm nhất có thể.
Xin cảm ơn!
